Ресторан на реализации

Ситуация, складывающаяся в экономике, напрямую влияет на состояние и перспективы развития всех сегментов потребительского рынка. И индустрия гостеприимства здесь не является исключением. На фоне предкризисных ожиданий возрастает количество желающих реализовать ресторанные активы и становится все меньше инвесторов, желающих их приобрести.

Когда же, наоборот, на рынке относительно благополучно и прослеживается рост ВВП, спрос превышает предложение, все больше предпринимателей стараются инвестировать средства в проекты, способные генерировать прибыль.

Причины и следствия

Можно назвать несколько основ­ных факторов, побуждающих собственников задумываться о реализации своих бизнес-активов в сегменте HoReCa. Самая оче­видная причина касается потери интереса к бизнесу и острой по­требности в наличных средствах. Как правило, это характерно для предпринимателей, для которых предприятия питания являются непрофильным активом средства, от продажи которого можно инве­стировать в основной бизнес.

Не менее распространена та­кая причина продажи, как регу­лярное падение доли прибыли вследствие просчетов в стратегии развития и управления бизнесом. В этом случае, если никакие меры, направленные на повышение лик­видности и рентабельности, не приносят ожидаемого успеха, то крайне важно вовремя успеть ре­ализовать бизнес, пока он не стал убыточным. Следует своевремен­но реализовать ресторанные активы, пока они еще представляют ценность в глазах потенциальных покупателей. Если же ничего не предпринимать, то в случае допу­щенных просчетов в организации и управлении бизнесом прибыль станет с завидной регулярностью сокращаться, а это не в лучшую сторону отразится на стоимости проекта.

— Сегодня на рынке крайне редки предложения по продажам успешного рентабельного бизне­са с хорошим сроком окупаемости, — говорит Евгений Симо­ненко, руководитель компании Restaurant Consulting. — Такие объекты зачастую появляют­ся только вследствие того, что один из учредителей хочет вый­ти из бизнеса, получив свои сред­ства, например, для вложений в другой проект. Также раздел долей в бизнесе может быть обусловлен переездом соучредителя на ПМЖ в другую страну. На рынке име­ются и проекты, изначально соз­даваемые с целью их дальнейшей реализации. В этом случае бизнес выводится на норму окупаемо­сти, демонстрируя устойчивую прибыль, и спустя 1,5-2 года на пике своего роста выставляется на продажу. Таких предложений готового бизнеса крайне немного, и, как правило, они поступают на рынок от ресторанных холдингов.

Не являются редкостью ситуа­ции, когда у собственника ресто­рана или кафе просто нет в нали­чии необходимого объема средств для развития. В этом случае у него существует два выхода из положе­ния. Реализовать бизнес и вложить вырученные средства в более де­мократичный проект, требующий меньше затрат, или же попробовать найти инвестора, готового вложить средства на определенных усло­виях. Например, это может быть только лишь регулярно получае­мый процент с валовой выручки или вхождение в бизнес в качестве одного из его учредителей с пра­вом принятия ключевых решений.

Одно из двух

В любом случае, когда у собствен­ника возникает потребность в реа­лизации своего бизнеса, у него есть два алгоритма действий: искать по­купателей среди знакомых в про­фессиональном бизнес-сообществе или же обратиться за помощью в компанию, занимающуюся куплей-продажей готового бизнеса. В пер­вом случае кажущаяся экономия средств крайне обманчива, по­скольку сам ресторатор не в состоя­нии объективно оценить рыночную стоимость своего заведения. Да и попытка его продажи опытным ре­стораторам, прекрасно искушен­ным во всех особенностях ведения бизнеса, не позволит особо «накру­чивать» цену.

Поэтому по всем вопросам купли-продажи готового бизнеса лучше всего обращаться за по­мощью в специализированные компании, чьими основными кли­ентами являются предпринимате­ли, зачастую не разбирающиеся в особенностях построения ресто­ранного бизнеса. Специалисты та­ких компаний, называемые броке­рами, помогают собственникам в минимальные сроки и по наиболее выгодным ценам реализовать их ресторанные объекты. Для этого они проводят диагностику теку­щей деятельности ресторанов, оказывают услуги по оценке реаль­ной рыночной стоимости активов, повышению их ликвидности, обе­спечению юридического сопро­вождения продаж. Если принять в расчет целый ряд их советов по повышению доходности бизнеса и его инвестиционной привле­кательности, то объекты сделок вполне могут представлять реаль­ный интерес для инвесторов.

Следует понимать, что брокеры не должны являться пассивными посредниками в сделке, сводящи­ми покупателя с продавцом. На самом деле от них требуется пре­доставить полноценный спектр квалифицированных услуг, вклю­чая подготовку экспертного заклю­чения о состоянии готового бизне­са и перспективах его реализации, оценку его рыночной стоимости, создание презентационных мате­риалов, организацию рекламной кампании и проведение перегово­ров с потенциальными покупате­лями. Не менее важна процедура подготовки необходимых докумен­тов, помощь в регистрации сделки в государственных органах и в вы­боре оптимальной схемы взаиморасчетов, а также постпродажная поддержка.

Для каждого объекта сделки с учетом рыночной конъюнктуры брокеры должны разработать индивидуальную стратегию продаж. Очень важно выбрать наиболее благоприятный момент на рынке для совершения сделки, особен­но если речь идет о низкорента­бельном бизнесе, на который не так-то просто найти подходящих покупателей. Зачастую вполне ре­ально повысить инвестиционную привлекательность объекта, про­ведя комплекс мероприятий по повышению ликвидности бизнеса. Например, по оптимизации нало­гообложения. Очень важно соблюсти конфи­денциальность сделки. Это необ­ходимо для того, чтобы исключить факторы, способные негативно по­влиять на повседневную деятель­ность заведения. Если информация о возможной сделке будет несвоев­ременно предана огласке, то пер­сонал станет увольняться, а постав­щики прекратят отгрузку продуктов из-за опасений, что с ними не рас­платятся. В результате бизнес ста­нет нерентабельным и со временем ощутимо потеряет в цене.

В том случае, если в компании будут уверены, что данный бизнес за указанную цену удастся быстро реализовать, предложат продавцу заключить с ними эксклюзивный договор. А зачастую самим клиентам выгоднее не связывать себя обязательствами, а обратиться одновременно в несколько бро­керских компаний, что увеличит шансы по оперативному поиску покупателей.

В ряде брокерских компаний покупателям предлагают размещать на своих сайтах рекла­му готового бизнеса с указанием контактных данных собственни­ка, естественно, за регулярно взи­маемую плату. Хотя на самом деле никакой экономии все равно не получается. Поскольку, когда соб­ственник понимает, что за желае­мую им цену бизнес все равно не удастся реализовать, он снижает стоимость как минимум на 30-40%.

От стоимости бизнеса напря­мую зависят и сроки реализации сделки. Если выставлена цена с учетом реальной рыночной конъ­юнктуры, то объект реально реа­лизовать за два-три месяца. Если же стоимость бизнеса и запраши­ваемая цена явно не соответству­ют реальным требованиям рынка, то сроки продаж могут ощутимо возрасти.

Гонорары брокеров зависят от стоимости реализуемого бизнеса, поскольку оплата их услуг составляет 5-10% от суммы, вырученной от продажи бизнеса. Чем значи­тельнее объект, тем более низкий процент от суммы сделки получит посредник. То есть владельцу ко­фейни придется заплатить больший процент от суммы сделки по срав­нению с собственником, предла­гающим на продажу ресторан fine dining в пределах Садового кольца.

Структура сделки

В компаниях, занимающихся куплей-продажей готового бизне­са, в рамках его предпродажной подготовки проводится целый комплекс мероприятий. Брокеры зачастую проверяют юридические документы, в том числе подтверж­дающие право предпринимателя продавать бизнес, договоры арен­ды, проводят технический аудит (проверка коммуникаций, выде­ленных мощностей). Также важно проверить план БТИ на соответ­ствие реальной площади той, что указана в документах.

Чем более «прозрачной» и ис­черпывающей окажется инфор­мация о бизнесе, тем быстрее его удастся реализовать. Для этого в компании должны помочь про­давцам грамотно подготовить инвестиционный меморандум. Это своего рода визитная карточка за­ведения, представляющая собой подробное описание бизнеса (при­чина продажи, активы, финансовые показатели и пр.). В результате по­сле прочтения такого документа у потенциального покупателя долж­на сложиться объективная картина о состоянии бизнеса и перспекти­вах его развития. Он должен пред­ставлять, в какие сроки сможет окупить свои инвестиции и когда бизнес начнет приносить прибыль.

Очевидно, что в сделке купли-продажи больше всего рискует покупатель. Поэтому любой добросовестный брокер должен обезопасить предпринимателя, желающего вложить свои сред­ства от возникновения возможных проблем в дальнейшем. Понятно, что полностью полагаться на сло­во брокера и тем более продавца никакой здравомыслящий покупа­тель не станет и наверняка изъявит желание убедиться в достоверно­сти данных, предоставленных ему собственником бизнеса. Для этого после внесения обеспечительно­го платежа брокеру и заключения предварительного договора о на­мерениях покупатель получает воз­можность проведения проверок.

Для того чтобы в дальнейшем не возникло проблем, проводится аудиторская проверка на предмет правильности ведения бухгалтер­ского и налогового учета на пред­приятии. Для этого желательно обращаться в аудиторскую компа­нию, где представят независимое заключение.

— Очень важно в договоре чет­ко прописать все условия сделки с учетом соблюдения интересов каждой из ее сторон, включая меру их ответственности, — говорит Мария Воронова, брокер компании Restaurant Consulting. — Потому что после проведения аудита со стороны покупателя могут возникнуть серьезные при­чины для отказа от участия в сделке с требованием возврата ему залога. Поэтому немаловажно в процессе аудита участие бро­керов, благодаря посредничеству которых зачастую происходит сглаживание разногласий между сторонами и заключение сделки. По итогам аудита определяется технология взаимозачетов. По результатам инвентаризации должны быть учтены все мате­риальные активы и товарные остатки, а также подготовлены документы для корректировки итоговой цены. Все задолженно­сти, займы и прочие финансовые обязательства перед постав­щиками, персоналом и арендода­телями должны быть погашены продавцом или учтены в ценоо­бразовании бизнеса.

Помимо аудита потребу­ется юридическая экспертиза гражданско-правовой докумен­тации (исходно-разрешительной, проектной, договоров аренды по­мещения или его приобретения в собственность). Это позволит ис­ключить риски утраты имущества, в том числе за счет возможных претензий со стороны третьих лиц.

На конечном этапе сделки происходит нотариальное заклю­чение договора купли-продажи доли уставного капитала обще­ства, и нотариус передает сведе­ния о смене учредителей в нало­говые органы. Далее покупатель получает бизнес, а продавец — сумму сделки.

Реальная ценность

Покупка готового бизнеса привле­кает инвесторов тем, что позволя­ет избежать ряда ошибок и про­счетов прежних собственников, вкладывая средства со значитель­но меньшей долей риска.

— В первую очередь на стои­мость бизнеса влияют финансо­вые показатели деятельности предприятия, а точнее, те денеж­ные потоки, которые оно способ­но приносить, — говорит Евгений Симоненко. — Сегодня для инве­сторов привлекателен бизнес на арендованных площадях со сро­ком окупаемости 12-18 месяцев, максимум два года. Именно этот фактор ощутимо сказывается на стоимости бизнеса. Также очень важен уровень спроса на рынке. Если продавец поймет, что край­не мало желающих приобрести его бизнес, он будет вынужден сни­жать цену. Остальные показате­ли вторичны (наличие солидных клиентских баз, новое оборудова­ние, команда опытных сотрудни­ков). Если бизнес демонстрирует крайне низкую долю прибыли, по сути, работая на грани рента­бельности, то реализовать его за сумму выше, чем в 5 млн. руб. не удастся. По сути, если продается бизнес, открывшийся год назад с пятилетним сроком аренды, то инвестор условно прикидывает, что у него есть два года для того, чтобы окупить свои инвестиции, и столько же времени, чтобы на­чать получать прибыль.

Сегодня уже вряд ли кого можно прельстить рассказами о высокой доходности бизнеса, не подкрепленными фактическими расчетами. Покупатели гораздо более требовательно и избира­тельно подходят к выбору, нежели еще несколько лет назад. Мно­гие из них хотят посетить объект сделки и посмотреть, насколько ресторан или кафе востребованы у публики, что позволит оценить перспективы развития. В первую очередь, что интересует любого потенциального покупателя, так это реальные активы, которые он получит в собственность, а также позволит ли цена, запрашиваемая продавцом, окупить инвестиции за приемлемый срок. Понятно, что вряд ли удастся найти предпри­нимателей, готовых вкладывать средства в ресторанный проект с «туманной» перспективой возвра­та инвестиций и выхода на порог рентабельности.

Несмотря на то, что покупа­тель проявляет интерес к объекту и заверяет о своем согласии на заключение сделки, он может и передумать в последний момент. Поэтому в этом случае важно про­давцу подстраховаться от всяких «сюрпризов».

Цена вопроса

Итоговая стоимость ощутимо за­висит от особенностей готово­го бизнеса. Одно дело, когда он рентабелен и способен прино­сить ежегодный доход, и совсем другое, когда речь идет о низкодоходных «стартапах», не прора­ботавших на рынке и года и пока еще не вышедших на показатели окупаемости. А в случае продажи убыточного бизнеса, находяще­гося на стадии ликвидации, инте­рес и вовсе может представлять только имущественный комплекс (недвижимость в собственности, транспорт, технологическое обо­рудование и пр.).

В том случае, если помещение находится в собственности ре­сторатора, то упрощенная оценка бизнеса складывается из сумми­рования нематериальных акти­вов и стоимости недвижимости. Однако подавляющее количество предприятий питания размеща­ются на арендуемых площадях, и поэтому здесь интерес представ­ляет только сам бизнес. По сло­вам Марии Вороновой, когда по­мещение находится в аренде, для сделки купли-продажи бизнеса необходима организация встречи покупателя с собственником ква­дратных метров. С юридической стороны в случае негативного от­ношения к новой команде аренда­тора владельцы недвижимости не могут воспрепятствовать прове­дению сделки по купле-продаже бизнеса, но вполне способны в дальнейшем доставить им немало неприятных моментов.

На сегодняшний день цены на готовые объекты столичного ресторанного бизнеса лежат в достаточно широком диапазоне. По словам Евгения Симонен­ко, в ряде случаев гораздо вы­годнее купить готовый бизнес за 6-7 млн. руб., чем арендовать «пустое» помещение, вкладывая средства в его ремонт и оснаще­ние. В помещении, где раньше уже располагалось предприятие питания, размер затрат на от­крытие окажется в полтора-два раза меньше.

Зачастую новый владелец бизнеса меняет его концепцию, реализует новый дизайн-проект и закупает обо­рудование и мебель. Вложения в открытие ресторана в «пустом» помещении площадью 300 кв. м с уже подведенными коммуни­кациями и выделенными энерго­мощностями обойдутся порядка 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м, или не менее 15-18 млн. руб.

— Наиболее привлекательны­ми для инвестиций представля­ются демократичные рестора­ны, кафе и кофейни площадью от 150 до 200 кв. м с заключенными договорами долгосрочной аренды от 5 лет и выше, с полным ком­плектом всех разрешительных документов, включая лицензию на реализацию алкогольных на­питков, — отмечает Евгений Симоненко. — Цена на такой готовый бизнес — от 5 млн. руб. Конечно, можно реализовать ресторан и за 30 млн. руб., если этот бизнес показывает прибыль от 1-1,5 млн. руб. в месяц.

Комментарии специалистов

Евгений Симоненко, руководитель компании Restaurant Consulting: — В кризисный период на столичном рынке гото­вого бизнеса сложилась довольно парадоксаль­ная ситуация. Если до 2008 г. многие предприятия питания довольно активно продавались, то в течение 2009 г. многие арендаторы разорились, оставив собственникам помещений оборудование и мебель в счет уплаты долгов. В итоге владель­цы недвижимости в среднем снизили стоимость аренды на 30%, и, по сути, тогда можно было взять готовый ресторан в аренду в самом привлекательном районе столицы. Через год ситуация изменилась. В 2010 г. арендные ставки вернулись на докризисный уровень, а потом стали постепенно расти, и сейчас явно превышают все разумные пределы.

В настоящее время количество предложений по продаже ресторанно­го бизнеса превалирует над числом граждан, желающих его приобрести. У нас ежемесячно на продаже находится в среднем порядка 15 объектов. Зачастую цены продавцов ощутимо завышены, и они не всегда готовы при­слушиваться к нашим рекомендациям по их корректировке. Некоторые собственники, вложившие в свои проекты порядка 10-15 млн. руб., желают реализовать бизнес с невысокой прибылью и сроком окупаемости более двух лет, запрашивая за него 15-20 млн. руб. Но в реальности такие объ­екты можно реализовать за гораздо более скромные суммы.

Источник: Журнал «Современный РЕСТОРАН» №10 (2012)